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Faites fructifier votre argent avec l’immobilier
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Je vous ai parlé de l’épargne, mais l’épargne ne rapporte pas beaucoup. Certes, vous gagnerez de l’argent simplement en dormant et en attendant la fin de l’année, mais ce n’est pas merveilleux. Vous pouvez également investir dans l’immobilier. Certes les prix ont augmenté de 140% entre 1998 et 2008, mais actuellement que les prix diminuent : -10% en 2008, -10% prévus en 2009, conjugué avec une baisse des taux.
Emprunter 200 000€ en 2007 sur 20 ans au taux de 5,8% coutait 1430€ par mois. En 2009, emprunter pour ce même bien 162 000€ au taux de 5,2% ne coute plus que 1100€ par mois (1057€ inflation déduite) soit une baisse de prix de près de 30% en deux ans.
Il faudra toutefois être très vigilants quand au bien immobilier et au taux d’intérêt de l’emprunt, car avec la morosité du marché, vous pouvez également perdre beaucoup d’argent.
1er cas : Acheter son logement pour soi
Imaginons que jusqu’à présent, vous louez un appartement en province de 80m² à 800€ par mois, et que vous décidez d’acheter un bien équivalent 160 000€, sur 20 ans à un taux de 5%. Vous devrez emprunter : 176 000€ environ pour ce bien, payer l’agence et les frais de notaires. Selon les calculs bancaires d’amortissement fixe, vous rembourserez 1162€ par mois. Sur 20 ans, vous aurez payé 279 000€ un bien qui en vaudra 238 000€ (si l’immobilier augmente de 2% par an sur le long terme en raison de l’inflation).
Si vous aviez loué (les loyers augmentent aussi de 2% par an), vous auriez payé au total vous auriez payé au total 233 300€ pour un bien qui ne vous appartiendra pas. Certes vous auriez épargné 45 000€. Mais même en le plaçant à 8% par an, un taux irréalisable, vous n’auriez jamais que 140 000€ au bout de 20 ans tout en supportant le stress lié aux placements financiers.
En clair, préférez ici acheter à louer.
N.B : Acheter n’est pas toujours rentable. Tout d’abord, un bien surévalué ne pourra être rentable. Autre problème : A cause des frais de notaires, d’agence et de déménagement, si vous restez moins de 5 à 8 ans dans votre logement, préférez louer. Mais cela est à étudier au cas par cas.
2ème cas : Louer pour soi
Mais dans certains cas, il peut être plus intéressant de louer qu’acheter. Ceci n’est qu’un exemple, illustrant mon propos.
Exemple : Vous êtes propriétaire d’un pavillon qui vaut 220 000€. Dans votre ville, le prix moyen de location d’une maison de votre standing est de 850€ par mois. Vous savez que les studios de 20 m² au centre ville coûtent 50 000€ et se louent 330€ par mois en moyenne, 10 mois par an en moyenne (si on pense que les étudiants ne conserveront pas l’appartement l’été).
Si l’on oublie les aspects affectifs liés à votre maison, en conservant votre maison, vous ne gagnez rien, et ne perdez rien.
Si vous la vendez et que vous achetez 4 studios à 55 000€ chacun avec les frais de notaires et d’agence (50 000 * 1,10), et que vous décidez de les louer à un bon prix (300€ au lieu de 330) pour être sûr qu’ils soient occupés « en permanence », et éviter qu’ils ne restent vide durant l’année universitaire, vous gagnerez chaque année : (300*10)*4= 12 000€, et vous louerez votre logement 850*12 = 10 200€.
Vous serez gagnant de 1 800€ par an. Certes vous paierez de nouveaux impôts locaux sur vos studios mais en paierez moins sur votre maison puisque vous n’en serez pas propriétaire. Et si vous voulez faire marche arrière et redevenir propriétaire, vous pourrez le faire. Les quelques nouveaux frais de notaires seront vite remboursés par la différence.
Vous me direz peut-être que vous n’êtes plus chez vous ? Tant que vous paierez, votre bailleur n’a aucune raison de vous mettre dehors. Et si l’envie vous prend de déménager pour découvrir une nouvelle région, un nouveau pays, vous le pourrez, cela ne vous coûtera que les frais d’agence pour louer un nouveau logement, ce qui se révèle moins cher que les frais de notaires lorsqu’on rachète un nouveau logement.
3ème cas : Acheter pour les autres
Vous avez 25 ans. Vous voulez améliorer votre retraite qui sera vous le pensez maigre, mais vous n’avez pas envie de vous ruiner à épargner énormément. Vous pouvez acheter un logement pour le louer. Quel est l’intérêt ?
Cas Pratique :
- Vous trouvez un studio de 20m² en très bon état vendu 50 000€, au centre-ville, proche d’une université, qui se louait 350€ par mois. Vous décidez de le louer à seulement 320€ par mois, pour éviter qu’il reste vide. Vos loyers suivront l’inflation (2% par an), et vous pensez que votre bien s’appréciera également de 2% par an. Vous estimez que vous toucherez 10 loyers par an, en tenant compte des mois sans locataires, notamment quand les étudiants rentrent chez eux. Le montant des impôts locaux pour le propriétaire s’élève à 300€ par an, et la restauration du bien vous coûtera en moyenne 200€ par an.
- Vous décidez de l’acheter à crédit. Ayant 5 000€ de côté, vous payez les frais de notaires, et faites un emprunt de 50 000€ fait sur 15 ans, à un taux global comprenant les frais de dossier et l’assurance de 5%.
- Vous paierez des mensualités de 395€, soit 5 200€ par an environ avec les impôts et l’entretien du logement, pour des rentrées de 3 200€ par an.
Au bout des 15 ans, vous aurez investi 22 666€ (différence entre le coût bancaire et les impôts et les loyers), plus les 5 000€ de base, soit 28 000€ environ, pour un bien qui vaudra 67 000€.
Si vous aviez placé l’argent que vous avez payé de votre poche à la banque, à 5%, vous n’auriez gagné que 46 000€. Il vous aurait fallu avoir un rendement de plus de 8% pour gagner ces 67 000€.
- Ce placement est sûr. Et, grâce à votre prix attractif, votre bien sera très visité, et pourrez donc choisir le locataire le plus sûr. Si vous avez peur malgré tout de tomber sur un mauvais locataire, qui ne représentent que 6% des cas, faites appel à une agence spécialisée. Vous paierez une petite commission mais éviterez tout tracas. Enfin, ce sont généralement des personnes seules et jeunes qui louent des studios. En cas de non-paiement, il sera plus facile de déloger votre locataire que si vous étiez face à une famille nombreuse.
4ème cas : Autres formes de placement immobilier
Vous avez une maison de vacances ? Créez une petite pièce où vous mettrez vos affaires précieuses que vous fermerez à clé, et louez votre résidence secondaire quand vous n’y serez pas. C’est toujours autant d’argent de gagné.
Autre possibilité, pour les plus désargentés d’entre vous : si vous n’êtes pas suffisamment solvable pour acheter directement ou pour emprunter pour investir dans un logement, achetez un parking dans un endroit en pénurie de parking (zones en centre-ville, zones proches des universités, zones riches, …) que vous louerez par la suite. En étudiant bien la demande et le marché, on pourra aboutir à des rendements de 8%. Et pas de problème de mauvais payeurs comme pour les appartements, la voiture indésirable n’aura qu’à se garer ailleurs ce qui est plus facile à exiger que de déloger des mauvais payeurs.
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Articles connexes: Loi Scellier TEG, taux d'intérêt général
